Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist insbesondere dort wichtig, wo es
um die Fragen der Kostentragung von Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten
geht. In der Regel trägt der einzelne Wohnungseigentümer nämlich die Kosten und
Lasten, die sein Sondereigentum betreffen, während alle Wohnungseigentümer
zusammen die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam zu zahlen haben.
Zwar können sich aus der Gemeinschaftsordnung andere Kostenverteilungen ergeben, so dass in Einzelfällen
auch ein einzelner Wohnungseigentümer verpflichtet sein kann, die Kosten für die
Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu tragen. In den meisten Fällen wird
sich die Verteilung der Kosten aus der Zuordnung zum Gemeinschafts- oder
Sondereigentum ergeben, wobei die Abgrenzung im Einzelfall schwierig sein kann.
Die folgende Auflistung kann von daher lediglich einen Hinweis darauf geben, wie
die Abgrenzung im Regelfall erfolgt.
Absperrventile, die für mehrere Wohnungen zuständig sind, gehören zum
Gemeinschaftseigentum.
Abwasserhebeanlagen, die mehreren Wohnungen dienen,
gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Antennen, die allen Wohnungseigentümern dienen,
gehören zum Gemeinschaftseigentum, während eine Antenne, die nur von einem oder
wenigen Wohnungseigentümern errichtet wurde und nur für deren Rundfunk- und
Fernsehempfang zuständig ist, ausschließlich deren Sondereigentum
ist.
Aufzüge gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Badezimmereinrichtungen inklusive der Wasserhähne
gehören zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.
Balkon: Die Bestandteile, die den Balkon selbst bilden,
sind Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören sämtliche Fassadenbestandteile, wie die
gegossene Betonbodenplatte und die Außenwände, das Balkongitter, eine
Isoliersicht und alles andere was der Baustabilität und dem Feuchtigkeitsschutz
dient. Dagegen gehört der Raum auf dem Balkon selbst und die darauf angebrachten
Gegenstände, wie Blumenkästen und Lampen zum Sondereigentum des jeweiligen
Wohnungseigentümers. Aber auch Bodenfliesen, die zur Zierde fest verlegt sind,
gehören zum Sondereigentum, so dass Reparaturen vom jeweiligen
Wohnungseigentümer selbst zu zahlen sind.
Dachterrassen: Eine Dachterrasse, die von allen
Wohnungseigentümern genutzt werden darf, gehört zum Gemeinschaftseigentum.
Dagegen gelten bei einer Dachterrasse, die nur von einem Wohnungseigentümer
genutzt werden darf, dieselben Abgrenzungsregelungen wie bei Balkonen.
Decken: Da es sich insoweit um tragende Elemente des
gesamten Gebäudes handelt, zählen diese zum Gemeinschaftseigentum. Etwas anderes
gilt für Deckenverschalungen und die Deckenverkleidung (wie Putz oder Tapeten),
die zum jeweiligen Sondereigentum gehören.
Estrich: Auch wenn sich der Estrich in Räumen befindet,
die zum Sondereigentum gehören, ist er dennoch Gemeinschaftseigentum.
Fenster: Als Fassadenbestandteile gehören
Außenfenster immer zum Gemeinschaftseigentum. Von daher trägt die Gesamtheit
aller Wohnungseigentümer die Kosten für den Außenanstrich der Fensterrahmen und
die Reparatur von zerbrochenen Scheiben, soweit nicht die Gemeinschaftsordnung
eine andere Kostentragungspflicht vorsieht. Den Innenanstrich der
Fensterrahmen hat dagegen jeder einzelne
Wohnungseigentümer selbst durchzuführen.
Fensterbänke/
-simse: Soweit sie nach außen gerichtet sind, gehören sie zum
Gemeinschaftseigentum. Die nach innen gerichteten gehören dagegen zum
Sondereigentum.
Fensterläden: Da sie zu den Außenanlagen gehören,
sind sie Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Außenrollläden und
Außenjalousien.
Fußböden: Da es sich insoweit um tragende Elemente
des gesamten Gebäude handelt, zählen diese zum Gemeinschaftseigentum. Dagegen
gehören Fußbodenbeläge (wie Fliesen, Parkett, Laminate) zum Sondereigentum der
jeweiligen Wohnung.
Garagen können zum Sondereigentum einer Wohnung
gehören soweit entsprechendes bei der Teilung vereinbart wurde und dies ins
Grundbuch eingetragen wurde.
Haussprechanlagen gehören zusammen mit den
Türöffnern zum Gemeinschaftseigentum. Lediglich die Gegensprechanlagen in den
jeweiligen Wohnungen sind
Sondereigentum.
Heizung: Die gemeinschaftliche Heizungsanlage gehört
zum Gemeinschaftseigentum. Dazu gehört insbesondere der Heizraum, inklusive
Brenner, Kessel und Öltank. Auch die Rohrleitungen sind insoweit
Gemeinschaftseigentum, soweit sie der Versorgung mehrerer Wohnungen dienen. Ab
der Verzweigung von der an sie nur noch eine Wohnung betreffen, gehören alle
weiteren Leitungen und Einrichtungen (auch die Heizkörper) zum Sondereigentum
der jeweiligen Wohnung, soweit sie nicht durch fremdes Sondereigentum oder
Gemeinschaftseigentum laufen.
Isolierschichten, die der Wärme-, Feuchtigkeits- oder
Schallschutzisolierung dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Kamine: Der Schornstein gehört zum
Gemeinschaftseigentum, während der offene Kamin in der Wohnung zu deren
Sondereigentum zählt.
Kanalisation: Gehört insgesamt zum
Gemeinschaftseigentum.
Leitungen: Alle Wasser-, Gas- und Elektroleitungen
gehören soweit sie der Versorgung oder Entsorgung mehrerer Wohnungen dienen zum Gemeinschaftseigentum. Betreffen diese
Leitungen dagegen nur eine Wohnung, so gehören sie zum jeweiligen
Sondereigentum, es sei denn sie verlaufen durch fremdes Sondereigentum oder
Gemeinschaftseigentum.
Licht-/Luftschächte, die der Belichtung und
Belüftung von gemeinschaftlichem Eigentum dienen, gehören zum
Gemeinschaftseigentum.
Markisen, die sich auf Balkonen befinden, deren Raum
zum Sondereigentum gehört, zählen auch zum jeweiligen Sondereigentum.
Mauern: Alle tragenden Mauern und Wände, die der
Stabilität des gesamten Gebäudes dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Dagegen gehören nicht tragende Wände, die sich ausschließlich innerhalb einer
einzelnen Wohnung befinden, zum jeweiligen Sondereigentum dieser Wohnung. Nicht
tragende Wände, die zwei unterschiedliche Wohnungen voneinander abgrenzen
gehören zum Sondereigentum dieser beiden Wohnungen. In jedem Fall gehören
Wandverkleidungen (wie Putz, Holz, Tapeten, Kacheln) zum Sondereigentum der
jeweiligen Wohnung.
Messgeräte, die der Kostenverteilung der Heiz- und
Wasserkosten unter den Eigentümern dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum
auch wenn sie sich jeweils innerhalb einer Wohnung befinden.
Müllabwurfanlage gehören zum
Gemeinschaftseigentum.
Putz: Der Innenputz an Wänden und Decken innerhalb
einer Wohnung gehört zum jeweiligen Sondereigentum. Dagegen gehört der Außenputz
und der Putz in Gemeinschaftsräumen zum Gemeinschaftseigentum.
Schloss und
Schlüssel: Wohnungsschlüssel stehen im Sondereigentum. Dagegen
handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, wenn es um Schlüssel zu gemeinsamen
Räumen oder zur gemeinsamen Haustür geht.
Stellplätze für PKW in Sammelgaragen können zum Sondereigentum einer
Wohnung gehören soweit dies bei der Teilung des Gebäudes vereinbart wurde und
entsprechendes ins Grundbuch eingetragen wurde. Voraussetzung dafür ist, dass
die Fläche durch dauerhafte Markierungen abgegrenzt ist. Dagegen gehören
Stellplätze auf Freiflächen unter freiem Himmel immer zum Gemeinschaftseigentum
und können niemals zum Sondereigentum werden. Allenfalls die Einräumung eines
Sondernutzungsrecht zu Gunsten eines Wohnungseigentümers kommt hier in
Betracht.
Tapeten, die sich innerhalb einer Wohnung befinden,
gehören zum jeweiligen Sondereigentum.
Terrassen: Ebenerdige Terrassen gehören zum
Gemeinschaftseigentum.
Treppen in einem gemeinschaftlichen Treppenhaus
gehören zum Gemeinschaftseigentum. Dagegen gehören Treppen innerhalb einer
(Maisonett-) Wohnung zum jeweiligen Sondereigentum.
Türen innerhalb einer Wohnung gehören zum
Sondereigentum . Dagegen gehören Haustüren, Balkontüren und Türen zu
Gemeinschaftsräumen zum Gemeinschaftseigentum. Auch wenn die
Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist für den
Innenanstrich der Tür der jeweilige Wohnungseigentümer zuständig.
Wände: Alle tragenden Mauern und Wände, die der
Stabilität des gesamten Gebäudes dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Dagegen gehören nicht tragende Wände, die sich ausschließlich innerhalb einer
einzelnen Wohnung befinden, zum jeweiligen Sondereigentum dieser Wohnung. Nicht
tragende Wände, die zwei unterschiedliche Wohnungen voneinander abgrenzen
gehören zum Sondereigentum dieser beiden Wohnungen. In jedem Fall gehören
Wandverkleidungen (wie Putz, Holz, Tapeten, Kacheln) zum Sondereigentum der
jeweiligen Wohnung.
Wasserleitung: Rohre die der Ver- und Entsorgung von
mehreren Wohnungen dienen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Dagegen gehören
Wasserrohre, die nur eine Wohnung betreffen, zum jeweiligen Sondereigentum,
soweit sie nicht durch anderes Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum
verlaufen.
Wasseruhren sind als Messgeräte, die der
Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern dienen, Gemeinschaftseigentum,
auch wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden.
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