Haftung des Verwaltungsbeirats bei Wohnungseigentum

Grundsätzlich ist es so, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats für schuldhafte Pflichtverletzungen den Wohnungseigentümern gegenüber schadensersatzpflichtig sein können. Die Verwaltungsbeiratsmitglieder haften dabei als Gesamtschuldner gemäß §§ 421 ff. BGB für Vorsatz und jegliche Fahrlässigkeit entsprechend § 276 BGB. Eine organschaftliche Haftung kommt nicht in Betracht, da das Organ "Verwaltungsbeirat" keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt.  Auch bei einfacher Fahrlässigkeit kommt somit eine Haftung der Beiratsmitglieder in Betracht, wobei hierbei von besonderem Interesse ist, welcher Sorgfaltsmaßstab anzusetzen ist. Teilweise wird von den Gerichten die Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Kaufmannes verlangt. Indes könne bei ehrenamtstätigen Beiratsmitgliedern, die auch in der Regel nicht über besondere Fachkenntnisse verfügen, die Anforderungen nicht so hoch angesetzt werden, wie bei honorierten berufsmäßig tätigen Auftragnehmerpersonen. Jedoch ist davon auszugehen, dass auch ein ehrenamtlich tätiges Beiratsmitglied grob fahrlässig handelt, wenn es lediglich die Schlüssigkeit einer Abrechnung prüft, ohne sich die Kontobelege vorlegen zu lassen und diese zu überprüfen.  Die Frage ist, welche einschlägigen Pflichtverletzungen in Betracht kommen.

Der Verwaltungsbeirat ist zwar nach der Rechtsprechung nicht verpflichtet, die laufende Verwaltung durch den Verwalter zu überwachen. Da er gemäß § 29 Abs. 2 WEG lediglich unterstützende, das heißt beratende Funktion hat, obliegt ihm nicht die Kontrolle der Verwaltung. Allerdings hat der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 3 WEG die Aufgabe, die Wirtschaftspläne, die Abrechnungen über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge zu prüfen, bevor die Wohnungseigentümer darüber beschließen. Neben der Überprüfung der sachlichen Richtigkeit der einzelnen Abrechnungsposten ist auch zu prüfen, ob von allen Wohnungseigentümern die mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgeldzahlungen geleistet wurden. Geht der Verwaltungsbeirat über gelegentlich der Unterstützung des Verwalters oder bei der Überprüfung der Jahresabrechnung festgestellte Mängel der Verwaltung hinweg, ohne die Wohnungseigentümerversammlung zu informieren (ggf. nach § 24 Abs. 3 WEG), so kann sich daraus eine Schadenersatzpflicht ergeben. Nach dem OLG Düsseldorf haften Mitglieder des Verwaltungsbeirates für die pflichtgemäße Erfüllung ihrer Beiratsaufgaben nach Auftragsrecht. Neben den Beiratsaufgaben können allen oder einzelnen Beiratsmitgliedern ebenso wie jedem Dritten weitere Aufgaben von der Eigentümerversammlung zur Erledigung übertragen werden. Auch in diesem Fall ergibt sich die Haftung aus Auftragsrecht. Mehrere haften als Gesamtschuldner. Es ist nach dieser Rechtsprechung grob fahrlässig, einem Verwalter entgegen der ausdrücklichen Weisung der Eigentümerversammlung die uneingeschränkte Verfügungsmacht über ein der Eigentümergemeinschaft zustehendes Rücklagenkonto von erheblicher Höhe einzuräumen. Ebenfalls als grob fahrlässige Pflichtverletzung ist es anzusehen, wenn bei der Prüfung der Jahresabrechnung auf die Kontrolle der Kontenbelege verzichtet wird. Die Rechtsprechung hat hier grobe Fahrlässigkeit angenommen, weil bei Abschluss eines Verwaltervertrages entgegen einer ausdrücklichen Weisung der Wohnungseigentümer dem Verwalter die uneingeschränkte Verfügungsmacht über ein gemeinschaftliches Rücklagenkonto von erheblicher Höhe eingeräumt wurde. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates wurden zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dadurch entstanden war, dass der Verwalter aufgrund der ihm eingeräumten Verfügungsmacht gemeinschaftliche Gelder der Wohnungseigentümer veruntreuen konnte.  Im Übrigen gibt es natürlich auch Möglichkeiten, Eigenmächtigkeiten des Verwalters zu vermeiden, die überdies auch andere Regressmöglichkeiten schaffen: Hat etwa die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter zu Kontoverfügungen auf einem auf seinen Namen eingerichteten Sparkonto nur mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats ermächtigt und ist diese Beschränkung auch in den Kontoeröffnungsantrag bei der Bank verzeichnet worden, steht der Gemeinschaft nach der Rechtsprechung gegen die kontoführende Bank ein vertraglicher Schadenersatzanspruch zu, wenn der Verwalter weisungswidrig über das Konto verfügt hat.

Diese Fälle sind oft differenziert, aber wir werden uns gerne damit ausführlicher befassen. 

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